När byggpriserna rusade efter Ukrainakrigets utbrott såg projektet Spexaren länge osäkert ut. Men genom ett omtag i upphandlingen och ett transparent samarbete kring projektekonomin lyckades Uppsalahem och ByggPartner både hålla budget och tidplan. Resultatet blev 72 nya studentbostäder och kvalitetsutmärkelsen PQi – Utmärkt Projektkvalitet.

Planen var först att upphandla en totalentreprenad till fastpris. Men när kriget bröt ut förändrades förutsättningarna snabbt.

– Det blev väldigt osäkert och ingen entreprenör vågade lämna fasta priser. Då tog vi ett steg tillbaka och bjöd in entreprenörer till dialog. Vi behövde hitta en form där någon faktiskt vågade tro på projektet, säger Alejandro Pallas, projektledare på Uppsalahem.

Även ByggPartner upplevde osäkerheten tydligt.

– Materialtillgången var osäker och priserna ändrades nästan dagligen. Hela projekteringen skedde under dessa fluktuerande förhållanden, säger Andreas Kristensson, entreprenadingenjör.

Totalentreprenad på löpande räkning mot riktpris

Lösningen blev en totalentreprenad på löpande räkning mot ett riktpris, och det hela drevs i samverkan.

– Ansvarsmässigt är det en totalentreprenad, men arbetssättet har varit samverkan. Vi har tillsammans arbetat fram en riktkostnad som båda tror på – en produkt som Uppsalahem vill ha, men också ekonomiskt rimlig, säger Gunilla Dahlstedt, arbetschef på ByggPartner.

Uppsalahem satte ett tydligt takpris per kvadratmeter.

– Vi satte en nivå som vi hade råd med och formade sedan projektet tillsammans med ByggPartner. Det blev mycket ge och ta för att nå dit, säger Alejandro Pallas.

Projektoptimering gav mer boyta

Utöver de ekonomiska utmaningarna arbetade projektet aktivt med projektoptimering redan från start. Målet var att hitta mer uthyrningsbar yta och undvika onödigt dyra lösningar.

Ett exempel var stommen.

– Vi bytte från betong till trä och använde LVL (Laminated Veneer Lumber) som stomlösning. Det gjorde att väggarna kunde göras smalare och gav mer boyta, säger Andreas Kristensson.

När projekteringen var klar hade projektet ”hittat” 67 extra kvadratmeter – motsvarande två studentlägenheter.

Trästommen bidrog också till att klara höjda klimatkrav enligt Uppsalas klimatprotokoll. Trots att kraven höjdes under projektets gång landade klimatpåverkan på 162 kg CO₂e/kvm BTA, långt under det ursprungliga målet på 300.

Transparens och tillit avgörande

Alla inblandade lyfter det goda samarbetet som en avgörande framgångsfaktor.

– Vi lade alla kort på bordet. Det blev en väldigt öppen affär där man kunde ställa dumma frågor och vara ärlig med sina problem, säger Andreas Kristensson.

– Det fanns också en stark vilja från båda håll att projektet skulle bli bra. Alla gjorde det där lilla extra för varandra. Ibland kändes det nästan som att jag jobbade på ByggPartner, säger Alejandro Pallas.

Även PQi-mätningarna bidrog till utvecklingen under projektets gång.

– De hjälpte oss att upptäcka saker tidigt. Till exempel tyckte några yrkesarbetare att tempot var stressigt. Då kunde vi prata om det och förklara hur tiderna faktiskt var satta och varför, säger Andreas Kristensson.

Workshop löste tidig konflikt

Den första PQi-mätningen visade också att projektledningen hade olika syn på samverkan och ekonomi.

– Då samlade vi oss i en workshop och gick igenom allt, till exempel hur ändringar och tillägg skulle hanteras. Vi hade också hittat en asbestledning i marken som behövde lösas, så vi behövda enas om hur sådana överraskningar skulle skötas, säger Andreas Kristensson.

Workshopen blev en viktig lärdom.

– En sådan samverkansworkshop kan man gärna göra ännu tidigare för att säkerställa att man har samma bild från början, säger Andreas Kristensson.

– Teamkänslan är också avgörande. I byggprojekt handlar det om mycket pengar och det uppstår alltid avvikelser. Då måste man ha tillit till varandra, säger Alejandro Pallas.

Ett kvitto på hur åtgärder efter mätningarna ökade projektkvaliteten

Projektledningen var angelägna om att få med sig hela projekt-teamet i PQi-mätningarna. Det som visade sig vara det viktigaste för att få fler att delta i mätningarna var att resultaten faktiskt användes.

– På byggmöten och UE-möten gick vi igenom resultaten och diskuterade vad vi skulle förbättra, berättar Andreas Kristensson.

Detta bidrog tydligt till ett ökat engagemang inom projektet och en hög svarsfrekvens på mätningarna. Gemenskapen stärktes också genom gemensamma grillningar varje torsdag. Och successivt under projektets gång ökade även betygen i mätresultaten.

– Vår sista mätning var den bästa. I mindre framgångsrika projekt brukar det ofta gå åt andra hållet, säger Gunilla Dahlstedt. Ett tydligt kvitto på att förbättringsarbetet gav resultat.

Anpassning till förskolans sovtid

Projektet genomfördes i ett tätbebyggt område med grannar nära inpå, bland annat en förskola.

– När vi skulle påla oroade sig förskolan för bullret under barnens sovtid. Då flyttade pålfirman sin lunch så att det blev tyst mellan 11 och 12, säger Alejandro Pallas.

Förskolan fick också bidra till projektet på ett mer kreativt sätt. Barnen ritade teckningar som lades i en skattkista och göts in i betongplattan.

– Där ligger även en bild på mig och platschefen, säger Andreas Kristensson.

Frågan är om framtida arkeologer kan lista ut historien när de hittar skattkistan om några hundra år.

Tre lärdomar från projektet Spexaren

1. Våga arbeta transparent med projektekonomin
När marknaden blev för osäker för fastprisavtal valde Uppsalahem en totalentreprenad på löpande räkning. Ett gemensamt arbete med riktkostnad mot ett maximalt kvadratmeterpris skapade trygghet för båda parter.

2. Optimera projektet tillsammans
Genom gemensamma beslut kring konstruktion, materialval och utformning kunde projektet både sänka kostnader och öka den uthyrningsbara ytan. Totalt skapades 67 extra kvadratmeter – motsvarande två studentlägenheter.

3. Följ upp samarbetet – inte bara produktionen
Med hjälp av PQi-mätningar kunde projektet tidigt fånga upp stress, oklarheter och olika syn på samverkan. När frågor uppstod löstes de snabbt, bland annat genom gemensamma workshops.

Fakta om projektet Spexaren
Nybyggnation av 72 studentlägenheter i Uppsala samt en förskola med fyra avdelningar på bottenvåningen. De flesta lägenheter är ettor på 23 kvm, men det finns även tvåor och dubbletter med två studentrum och gemensamt kök och badrum.

Spexaren är första etappen i en satsning på förtätning av studentområdet Rackarberget och renovering av äldre bestånd.

Produktionskostnad: 115 miljoner kronor
Projektstart: 2023
Byggstart: 2024
Inflyttning: 2025
Byggherre: Uppsalahem
Totalentreprenör: Byggpartner

På bilden: Här gjuts skattkistan in i betongplattan