Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden nådde 150 miljarder kronor under 2025, vilket är en ökning med sex procent jämfört med året innan. Utländska köpare stod för 19 procent av affärerna – upp från 14 procent 2024 – och nettoinflödet av internationellt kapital summerades till 6,1 miljarder kronor.

Siffrorna, sammanställda av fastighetsrådgivaren Svefa, tecknar bilden av en marknad som lämnat krisåren bakom sig. Men bakom volymökningarna döljer sig en förändring som berör hela investeringskedjan: de aktörer som allokerar kapital till fastigheter ställer högre krav på vilka förvaltare de arbetar med, och de börjar sin granskning långt innan det första mötet bokas.

Fastighetsinvesteringar styrs av kassaflöden, inte momentum

Det som skiljer 2025 års transaktionsmarknad från uppgångsåren 2021–2022 är tonläget. Enligt Svefas helårsanalys präglades affärerna av fundamentala bedömningar: kassaflöden, finansieringsvillkor och riskanalys vägde tyngre än volymjakt.

Antalet genomförda transaktioner steg till 977, jämfört med 705 föregående år, men det var inte bredd som drev ökningen. Kommersiella fastigheter – kontor, handel och hotell – ökade sin andel till 37 procent av volymen, upp från 31 procent under 2024, medan bostadsfastigheter tappade till 28 procent.

Skiftet signalerar att investerare söker tillgångar med förutsägbara driftnettot snarare än värdestegringspotential. Riksbankens styrränta på 1,75 procent och en tioårig statsobligation kring 2,5 procent har skapat ett ränteläge där kalkylerna fungerar igen, men marginalerna är tunnare, och varje felsteg i förvaltningen syns direkt i avkastningen. Det är i det klimatet som frågan om vem som faktiskt sköter kapitalet har blivit avgörande.

Transparenskraven skärps från flera håll

Att investerare granskar förvaltare är inget nytt. Men de verktyg och regelverk som styr granskningen har förändrats markant. Finansinspektionen betonar att reglerna på värdepappersmarknaden syftar till att skapa hög transparens, vilket i sin tur ska bidra till stabila finansmarknader med starkt investerarskydd.

EU:s lagstiftningspaket om investerarskydd, som diskuteras i Riksdagen sedan 2023, adresserar bland annat hur informationen ska anpassas till digitala kanaler – ett erkännande av att investerare i dag hämtar sin första bild av en förvaltare online, inte genom tryckta prospekt. Konsumentskyddsrapporten 2025 från Finansinspektionen understryker vikten av att information om fonder och kapitalförvaltare är tillgänglig, jämförbar och begriplig. Det skapar ett tryck som går bortom det rent regulatoriska. Förvaltare som saknar tydlig digital närvaro med uppdaterad information om strategi, resultat och organisation riskerar att filtreras bort redan i investerarens första sökprocess. Det gäller inte bara fondbolag med tusentals kunder; det gäller lika mycket nischade kapitalförvaltare vars affärsmodell bygger på personligt förtroende.

LinkedIn som granskningsverktyg i investeringskedjan

Den professionella granskningen av kapitalförvaltare börjar idag sällan med ett telefonsamtal. Den börjar med en sökning. För svenska investmentbolag och kapitalförvaltare har LinkedIn blivit den plattform där institutionella investerare, rådgivare och fastighetsprofessionella gör sin första bedömning.

Plattformen har över 2,7 miljoner svenska användare, och bland yrkesverksamma inom finans och fastighet är penetrationen ännu högre. En komplett företagssida med tydlig beskrivning av investeringsfilosofi, teamets bakgrund och aktuella uppdateringar fungerar som ett digitalt visitkort. men också som ett filter.

Förvaltare som presenterar sig transparent, med konkreta resultat och en synlig organisation, passerar filtret. De som har en tom eller föråldrad profil skapar osäkerhet redan innan något möte blivit av. Fair Investments Sweden AB på LinkedIn är ett exempel på hur ett värdepappersbolag med Finansinspektionens tillstånd använder plattformen för att synliggöra sin prestationsbaserade modell – en affärsmodell där förvaltaren bara tar betalt vid positiv avkastning, vilket gör transparens till ett konkurrensmedel snarare än en skyldighet.

Digitala kanaler förändrar kapitalallokering till fastigheter

Kopplingen mellan fastighetsinvesteringar och kapitalförvaltarens digitala synlighet är inte abstrakt. När en fastighetsutvecklare söker externt kapital eller när en investerare utvärderar vilken förvaltare som ska hantera fastighetsdelen av en portfölj, sker de första stegen digitalt. Den som allokerar kapital till svenska fastigheter – oavsett om det handlar om direktinvesteringar eller via fondstrukturer – vill snabbt kunna verifiera vem som sitter på andra sidan bordet.

Svefas data visar att internationellt kapital ökat sin andel av svenska fastighetsaffärer under 2025, och utländska investerare har ännu högre behov av digitalt tillgänglig information om svenska aktörer. En investerare i Frankfurt eller London som överväger att allokera kapital till en svensk strategi kommer inte att ringa Finansinspektionen som första steg. Personen kommer att söka upp förvaltaren på LinkedIn, granska teamets erfarenhet och bedöma om organisationen ser seriös ut. Det digitala förstaintrycket avgör om en djupare dialog inleds – och i en marknad med 977 fastighetsaffärer under 2025 är konkurrensen om investerarnas uppmärksamhet lika hård som om objekten själva.

Förtroende byggs före mötet

Fastighetsmarknaden har passerat fasen där billigt kapital kompenserade för bristande transparens. Styrräntan må ha sjunkit, men investerarnas krav på den förvaltare som hanterar deras pengar har gått i motsatt riktning. De 150 miljarder kronor som omsattes på transaktionsmarknaden under 2025 kanaliserades genom aktörer som kunde visa vad de stod för – i siffror, i strategi och i de digitala kanaler där granskningen börjar. För kapitalförvaltare innebär det att LinkedIn-profilen inte är marknadsföring i traditionell mening. Den är infrastruktur.