Den riktiga starten för ett byggprojekt är att få finansieringen på plats. Kalkylen måste tåla svängningar, alla parter måste förstå att riskfördelningen och kassaflödet måste fungera från första markfakturan till sista slutbesiktningen.

Nedan följer en praktisk, neutral och informativ checklista som hjälper beställare och utvecklare att kvalitetssäkra upplägget innan spaden sätts i marken.

Budget och känslighetsanalys: räntor, index och buffertar

Börja med en kalkyl som tydligt åtskiljer baspris, riskpåslag och reserver. Säkerställ att både bygg- och soft-costs ligger på realistiska och att de följer prisindex för det aktuella projektet. Lägg in scenarior där ränta, material och tidsplan varierar – små förändringar får ofta större effekt än väntat när byggkrediter och räntebindning summeras över tid.

En robust känslighetsanalys innehåller minst tre fall: ett huvudscenario, ett stressat scenario med kostnads- och tidsglidning samt ett förbättrat scenario där pre‑lets eller försålda ytor minskar finansieringsbehovet. Kontrollera att projektet klarar bankens nyckeltal även i det stressade fallet; justera anbudsvillkor, kontraktsstruktur eller reservnivå om utfallet blir för svagt. Bestäm därefter hur bufferten används. En projektspecifik riskpott kan låsas till definierade utlösare, som exempel de mest kritiska momenten kritiska moment eller materialposter med hög volatilitet. Dokumentera också vad som räknas som ”scope change” och kräver separat beslut. På så sätt undviker du att bufferten gradvis eroderar av mindre tillägg som borde hanterats inom ordinarie kontrakt.

Välj finansieringspartner: bank, investerare och förvaltare

Kartlägg vilka roller som behövs: primär långivare (byggkreditiv), eventuellt partnerkapital eller mezzanine, samt rådgivare som hjälper till att strukturera upplägget. Sätt kriterier i förväg: lånets kostnad, villkor för utbetalningar, krav på egen insats, samt vilka styrsignaler (covenants) som ska följas upp under byggtiden.

Utöver bank och direktinvesterare finns aktörer som förvaltar eller distribuerar kapital till olika lösningar på marknaden. De verkar ofta i ett återförsäljar- eller distributionsled och kan bidra med tillgång till produkter och mandat som passar projektets riskprofil. En sådan aktör är Fair Investments, som är en professionell aktör inom kapitalförvaltning, med säte i Stockholm. Behövs ett sätt att förvalta företagets kapital är detta en smart väg att gå. När valen jämförs: skapa en enkel matris där krav, kostnad och flexibilitet viktas. I projekt med kort byggtid och hög försäljningsgrad kan lägre ränta väga tyngst; i mer komplexa projekt kan flexibilitet i utbetalningsplanen vara viktigare än enstaka räntepunkter. Säkerställ dessutom att din samarbetspartner accepterar projektets rapporteringsnivå och beslutsordning. Det sista man vill ha är uteblivna betalningar, vilket är varför man behöver ha tydliga förväntningar från början.

Under produktion: rapportering, covenants och risknivå

Ett byggkreditiv frigörs sällan linjärt; utbetalningar följer milstolpar, intyg och prognoser. Skapa därför ett rapporteringspaket som upprepas med samma struktur varje månad: tidplan med kritiska aktiviteter, kostnadsprognos (inkl. åtaganden och rest att upphandla), kassaflöde, samt status på försäljning eller uthyrning. Använd samma definitioner från månad till månad för att undvika diskussioner om vad som ingår i den återstående risken. Covenants behöver vara begripliga och mätbara. Vanliga exempel är krav på eget kapital, färdigställandegrad före viss utbetalning, eller miniminivå för försålda ytor innan nästa tranche. Etablera tidigt ”tidiga varningar” – indikatorer som triggar åtgärdslistor innan formella villkor riskerar att brytas. Exempel kan vara trendande försening i en kritisk entreprenad, avvikelse mot inköpsbudget eller svagare utfall i försäljningstakten.

Avsluta varje rapport med ett tydligt beslut: vilka frågor behöver investerare eller bank ta ställning till, vilka åtgärder har projektet redan initierat och när följs de upp nästa gång. Det är en avgörande faktor för att hålla likvidnivån stadig jämn och undvika onödiga stopp. När projektet sedan närmar sig målet bör fokus skifta mot färdigställande risk, garantiärenden och en övergång till långsiktig finansiering. Planera i god tid hur byggkreditivet löses: permanent banklån, refinansiering eller intäkter från försäljning/uthyrning.

Ett tydligt avslut minskar räntekostnader och frigör kapital till nästa projekt.