De som letar efter en kommersiell fastighet börjar oftast på samma ställe, bland objekten som ligger ute till salu. Listan känns som marknaden. Men en del av de fastigheter som byter ägare i Sverige dyker aldrig upp där, varken som annons eller i den offentliga statistiken.

De rör sig i det tysta, utanför den bild de flesta utgår från.

En marknad som åter rör på sig

Efter ett par tröga år har marknaden vänt uppåt. Under 2024 beviljades drygt 122 000 lagfarter, omkring 10 000 fler än året innan enligt SCB. Fler fastigheter byter ägare och mer av det sker öppet. Objekt läggs ut, köparna kan jämföra och alla avslut som går via lagfart blir offentliga uppgifter.

Den öppenheten har ett värde. Den gör att priserna blir jämförbara och att köparen får något att utgå från. Det upprätthåller en synlig konkurrens om objekten. För en bransch som lever på att läsa marknadens rörelser är den registrerade handeln dessutom en användbar temperaturmätare. Härifrån avläses nyckeltal som vakanser och hyresnivåer enklast, eftersom affärerna redovisas öppet. Ju mer som sker i det dolda desto trubbigare blir måtten.

Det är på den här delen av marknaden de flesta börjar sitt sökande. Vill man förvärva en kontorsfastighet eller en industrilokal går vägen oftast via publicerade objekt, där utbudet av kommersiella fastigheter till salu går att gå igenom och jämföra, ort för ort. Här är priserna kända, utbudet sökbart och budgivningen öppen för alla som tittar.

Men det är inte alltid så det går till.

Affären som aldrig annonseras

Större och mer komplicerade objekt läggs många gånger aldrig ut publikt. I stället matchas de i det dolda mot ett urval av tänkbara köpare, långt innan någon annons skrivs. En säljare som av olika skäl inte vill exponera sin försäljning kan välja den vägen. Ingen marknadsföring, ingen offentlig prislapp, bara ett begränsat antal kontakter som får veta att fastigheten är till salu.

Skälen är sällan dramatiska. Ett rykte om en förestående försäljning kan oroa hyresgäster, röra om bland personalen eller dra till sig spekulanter som mest vill veta vad grannfastigheten är värd. För en del ägare väger den oron tyngre än fördelen med en bred budgivning. Då blir tystnaden ett medvetet val.

Men för den som vill köpa vänder det här på förutsättningarna. De mest eftertraktade objekten kan vara borta innan de ens blir synliga. De blir sålda till någon som råkade finnas med på rätt lista. Tillgången går då via nätverk, förhandsmatchning och rådgivare som vet vad som är på väg ut, i stället för via öppna annonser. I praktiken kan nätverk och etablerade kontakter spela stor roll för vilka objekt en köpare får möjlighet att utvärdera.

Affären som aldrig registreras

Den officiella prisstatistiken bygger på överlåtelser som skrivs in via lagfart. Det är registreringen som gör en affär till en offentlig siffra. När en fastighet i stället byter ägare genom att bolaget som äger den säljs, söks ingen ny lagfart för själva fastigheten. På pappret står fastigheten kvar hos samma ägare, bolaget, medan det är aktierna i bolaget som byter hand. Affären är verklig och pengar byter händer, men i statistiken lämnar den inget spår.

Skalan på det som faktiskt registreras är ändå stor. Under 2024 uppgick den samlade köpeskillingen för fastigheter med lagfart till nästan 320 miljarder kronor, 38 miljarder mer än året innan, enligt SCB. De bolagsförpackade affärerna tillkommer alltså utöver dessa siffror. En inte oansenlig del av det som rör sig på marknaden passerar under den radar som statistiken bygger på.

Att det rör sig om mer än enstaka undantag är uppenbart eftersom staten för flera år sedan valde att ta tag i frågan. En statlig utredning fick i uppdrag att kartlägga och analysera de samhällsekonomiska effekterna av fastighetspaketering, alltså just den här tekniken att sälja fastigheter förpackade i bolag.

Reformen som blev liggande

Utredningen föreslog att en bolagsförpackad försäljning skulle beskattas som om fastigheten sålts direkt. En schablonintäkt skulle dessutom ersätta den stämpelskatt som en vanlig fastighetsaffär utlöser. Reglerna föreslogs börja gälla den 1 juli 2018.

Det datumet passerade dock utan att något hände. Förslaget skickades på remiss men ledde aldrig till någon proposition. När finansministern fick frågan i riksdagen hösten 2019 var hela svaret att förslaget var ”föremål för beredning inom Finansdepartementet”.

Där blev det kvar. Den regering som beställt utredningen lämnade aldrig något lagförslag. Efter regeringsskiftet 2022 tog inte heller den nya regeringen upp det. Beredningen tystnade utan att formellt avföras. Nio år efter betänkandet finns fortfarande ingen lag.

Kontrollen som ändå kom, men för något annat

Staten har ändå skärpt kontrollen vid fastighetsöverlåtelser på senare år. En utredning 2023 ledde fram till identitetskrav vid lagfart, för att stoppa brottslighet på fastighetsmarknaden och skydda hyresgäster. Men identitetskravet fångar den som skriver under en lagfart, inte den fastighet som byter ägare genom en bolagsförsäljning. Att göra bolagsaffären synlig i statistiken var aldrig syftet.