Från den 1 juli 2025 träder omfattande lättnader i strandskyddet i kraft. För första gången på decennier får fastighetsägare vid små sjöar och vattendrag större frihet att utveckla sina fastigheter. Men regelverket är komplext och kräver expertkunskap för att navigera rätt, varnar jur. kand. Giedre Jirvell, en av Sveriges ledande experter inom mark- och miljörätt.

Sverige står inför den största förändringen av strandskyddslagstiftningen på årtionden. Regeringens proposition ”Lättnader i strandskyddet – ett första steg” innebär att tusentals fastighetsägare får nya möjligheter att utveckla sina fastigheter utan att behöva söka dispens.

– Det här är ett paradigmskifte för många fastighetsägare. Plötsligt kan de bygga bryggor, altaner och komplementbyggnader på mark som tidigare varit strikt skyddad. Men det gäller att förstå var gränserna går – en felbedömning kan bli kostsam, säger Giedre Jirvell, jur. kand. och grundare av Strandskyddsakademin.

Strandskydd försvinner vid små vatten

Den mest påtagliga förändringen är att strandskyddet helt tas bort vid insjöar mindre än en hektar och vattendrag smalare än två meter. Detta innebär att fastighetsägare vid dessa små vatten från och med 1 juli 2025 fritt kan bygga ända ner till vattenbrynet utan att söka strandskyddsdispens.

– Många fastighetsägare vet inte ens om att de har en liten sjö eller bäck på sin tomt som idag omfattas av strandskydd. Nu blir det viktigt att mäta och dokumentera storleken för att veta vilka regler som gäller, förklarar Jirvell, som tidigare arbetat på Miljödepartementet och varit delaktig i utformningen av lagförslaget om undantag från strandskyddet vid små sjöar och vattendrag.

Länsstyrelsen får dock möjlighet att i särskilda fall återinföra strandskydd vid små vatten om de bedöms ha särskild betydelse för djur- och växtliv eller det rörliga friluftslivet.

Anlagda vatten blir byggbara

En annan viktig nyhet är att sjöar och vattendrag som anlagts efter 1975 inte längre kommer att omfattas av strandskydd. Detta gäller bland annat täktsjöar, anlagda dammar och kanaler.

– Här ser vi en stor potential för fastighetsägare som har täktsjöar eller andra anlagda vatten på sina fastigheter. De kan nu utveckla området för rekreation eller turism utan de tidigare begränsningarna, säger Jirvell.

Nya möjligheter för företagare

För företagare införs ett helt nytt särskilt skäl för strandskyddsdispens. Förvärvsverksamheter med begränsad påverkan på strandskyddet kan nu få dispens även för nyetableringar, något som tidigare varit mycket svårt.

– Detta öppnar dörrar för småskalig turism, kaféer, uthyrningsverksamhet och andra näringar som kan dra nytta av ett strandnära läge. Men det krävs fortfarande en väl genomtänkt ansökan som visar på verksamhetens fördelar av placeringen, understryker Jirvell, vars erfarenhet från EU-rådsarbetsgrupper i Bryssel och FN i Genève och New York ger en internationell utblick på miljörättsliga frågor.

Även för areella näringar sker förändringar. Vattenbruk läggs till som undantagen näring tillsammans med jordbruk, skogsbruk, fiske och rennäring. Dessutom förtydligas att även bisysslor inom dessa näringar omfattas av undantaget.

Komplexa bedömningar kräver experthjälp

Trots lättnaderna varnar Jirvell för att regelverket fortfarande är komplext. Bedömningen av vad som är ”normalt medelvattenstånd” när man mäter vattendragets bredd, eller exakt var gränsen går för en hektar stor sjö, kan vara svår för en lekman.

– Vid minsta oklarhet om vattendragets bredd eller sjöns storlek ska du ta hjälp av tillståndsmyndigheten, som många gånger är kommunen och ibland länsstyrelsen. De har erfarenhet av dessa bedömningar och kan ge vägledning, säger Jirvell, som skrivit lagkommentarer till miljöbalken och som tidigare advokat har omfattande erfarenhet av strandskyddsmål.

Hon påpekar också att länsstyrelsen dessutom får upphäva strandskydd vid vattendrag som är upp till tre meter breda under vissa förutsättningar, vilket kan vara nödvändigt i de fallen då vattendraget enbart till viss del är under 2 meter, tillägger Jirvell, som även medverkat i flera lagstiftningsärenden om ändringar i både plan- och bygglagen och miljöbalken under sin tid på Regeringskansliet.

– Jag har sett alltför många fall där fastighetsägare gjort egna bedömningar som senare visat sig felaktiga. När tillsynsmyndigheten kommer kan det bli fråga om både rivning och sanktionsavgifter. Med tanke på de värden som ofta står på spel – en brygga eller altan kan kosta hundratusentals kronor – är det värt att investera i juridisk rådgivning från början, förklarar Jirvell.

Glöm inte andra tillstånd – strandskyddslättnader betyder inte fritt fram

Jirvell betonar kraftfullt att även om strandskyddet försvinner vid små vatten är det absolut inte fritt fram att börja bygga. Fastighetsägare måste fortfarande säkerställa att de har alla nödvändiga tillstånd innan spaden sätts i marken.

– Det är en vanlig missuppfattning att när strandskyddet försvinner så kan man bygga hur som helst. Men verkligheten är att du fortfarande kan behöva bygglov, göra bygganmälan, anmäla vattenverksamhet och respektera artskydd och biotopskydd. Dessutom kan det finnas civilrättsliga hinder som servitut eller andra avtal, förklarar Jirvell.

Hon varnar för konsekvenserna av att hoppa över denna viktiga kontroll:

– Som verksamhetsutövare måste du alltid säkerställa att samtliga tillstånd finns inhämtade innan du påbörjar ditt projekt. Annars riskerar du inte bara rivning vid tillsyn, utan också byggsanktionsavgifter och i värsta fall åtal för miljöbrott. Det kan bli både dyrt och tidskrävande.

Övergångsregler och ikraftträdande

De nya reglerna börjar gälla den 1 juli 2025. För pågående ärenden om upphävande av strandskydd som inletts före detta datum fortsätter de gamla reglerna att gälla enligt hittillsvarande 7 kap. 18 § miljöbalken.

För fastighetsägare som vill utnyttja de nya möjligheterna rekommenderar Jirvell att börja planera redan nu. Det första steget är att säkerställa att området verkligen är undantaget från strandskydd enligt de nya reglerna.

– Gör en noggrann utredning först. Mät vattendraget eller sjön, dokumentera med foton och kartor, och kontrollera om området verkligen faller under de nya undantagen. Först när du är helt säker på detta kan du gå vidare med att undersöka övriga tillståndskrav, förtydligar Jirvell.

Hon understryker att en komplett tillståndsutredning bör omfatta kontroll av bygglov, bygganmälan, eventuell anmälan om vattenverksamhet, artskydd, biotopskydd samt civilrättsliga godkännanden som servitut och grannemedgivanden.

– Den som är ute i god tid och förbereder sig ordentligt kommer att kunna påbörja sina projekt direkt när de nya reglerna träder i kraft. För många blir detta sommaren då de äntligen kan förverkliga sina drömmar om en brygga, bastu eller gäststuga vid vattnet – men bara om alla tillstånd är på plats, avslutar Giedre Jirvell.