Text: Mikael Hedlund
Docent Jan Jörnmark har gått igenom svensk bostadspolitik under åren 1942-1993 och dess faktiska effekter på bostadsbeståndet och hans dom är hård. På Ratios forskningsinstitut i augusti släppte Jörnmark sin rapport där de goda intentionerna från tidigare regeringar om bostäder till alla och till rimliga priser, kastades på sophögen.
Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia, ifrågasätter den socialdemokratiska modellen i sin exposé av den svenska bostadsmarknaden i rapporten ”Rätt bostäder på fel platser”, skriven för Näringslivets forskningsinstitut Ratio. Jörnmark rannsakar svensk bostadspolitik åren 1942-1993 och finner en kombination av regleringar, produktionskvoter, missriktad regionalpolitik och ett oförutsägbart lagsystem som har snedvridit byggandet fram till våra dagar och som kan påverka framtida bostadsbyggande.
Han inleder med Hyresregleringen år 1942 som gav besittningsrätt och förutbestämda- och begränsade hyror.
Hyresregleringen var först ut att förändra det svenska byggandet. De låsta hyror som blev konsekvensen ledde till att verkliga hyror i det gamla bostadsbeståndet föll samtidigt som produktionskostnaderna av nybyggen ökade. Nya hyror var alltid högre än äldre vilket skapade hyressplittring.
Som en följd försvann incitamenten att flytta och rörligheten på bostadsmarknaden minskade och i stället uppstod bostadsbrist. Det som ytterligare lade sten på börda var att de låga hyrorna minskade möjligheten för fastighetsägarna att underhålla det äldre fastighetsbeståndet.
Med lovvärda ambitioner att bygga bort bostadsbristen lanserades sedan Miljonprogrammet 1965. Ett produktionsanpassat byggande skulle minska bostadsbristen med 100 000 nya, moderna bostäder om året under en tioårsperiod, till rimliga priser. En tredjedel av det som byggdes var områden med låga flerbostadshus och en tredjedel var småhus.
Ytterligare en tredjedel var de stora höghusen och det var de som förknippades med den ekonomiska baksidan. Ringar med bostadskomplex utanför städernas kärnor växte en efter en, komplex där många människor inte ville bo. De ledde till att bostadsbristen snart övergick till ett bostadsöverskott. Samtidigt samlades de som hade svårast att komma in på bostadsmarknaden, som stod sist i bostadskön här, hos allmännyttan, i områden som kom att tyngas med social segregation.
Subventioner och avregleringar
Staten återinför sedan 1975 subventioner i form av räntebidrag som skulle begränsa kapitalkostnaderna i nyproduktionen och utjämna kapitalkostnaderna mellan hus av olika åldrar och göra hus med bidrag mindre känsliga för ränteändringar på kreditmarknaden. Men subventionerna för nyproduktion ledde till att byggandet dominerades av platser där nyproduktionen låg under priset för äldre hus, en tendens som sedan förstärktes av avregleringarna av kapitalmarknaden som ökade värdet på subventionerna samtidigt som kapital blev fritt tillgängligt.
En hög bostadsproduktion och en intensifiering av byggandet i glesbygd av hyresrätter i område där befolkningen redan minskade blev konsekvensen. Samtidigt gjorde subventionerna att incitamenten att bygga i – och nära de större städerna försvagades.
Cirka 30 000 – 50 000 lägenheter stod i stället tomma i den svenska glesbygden, och staten som stått för lånegarantierna förlorade minst 100 miljarder kronor. Parallellt med dessa tomma lägenheter ledde inflyttningen och den expansiva arbetsmarknaden i storstäderna, främst Stockholm, till att prisnivåerna här ökade snabbt för att, i början av 1990-talet, följas av en bubbelliknande kollaps, med starkt fallande priser på bostäder som följd. Bostadsproduktionen föll då med cirka 80 procent.
Kraftigt ökade bostadspriser
Felet som gjorts är att det har byggts där arbetsmarknaden är svag. Inte tvärtom, där arbetstillfällen finns och där människor vill bo. Konsekvenserna av detta snedvridna byggande märks än i dag.
I fler än 150 av landets glesbygdskommuner finns överskottsproduktionen från efterkrigsdecennierna kvar. Hit till dessa svaga kommuner har den så kallade sociala dumpningen koncentrerats på grund av det stora utbudet av tomma lägenheter. Jan Jörnmark riktar kritik mot det reglerade och subventionerade bostadsbyggande som dominerade under åren 1942 till 1993 och menar att en sådan återgång kan få negativa konsekvenser om den införs igen, både statsfinansiellt och för landets fortsatta tillväxtförutsättningar.
Det var först under 1990-talet som bostäder för första gången på ett halvt sekel efterfrågades på ett marknadsmässigt sätt i Sverige. Produktionen av bostäder försköts åt storstadsregionerna och Stockholm blev landets första miljonstad med en rekordstark arbetsmarknad. Årtionden av underproduktion ledde på 1990-talet till kraftigt ökade bostadspriser till följd av efterfrågan.
Men frågan är om det dramatiska systemskiftet på 1990-talet gjorde bostadsmarknaden bättre? Det är fortfarande stora problem med tillgång och efterfrågan av bostäder. Byggföretagen har problem med sin lönsamhet och hushållen kan inte finansiera sina bostäder.
En ny typ av ansvarsfördelning mellan marknad och politik över blockgränsen kanske ska efterfrågas. Här krävs reformer.
